|
|
หน้าแรก | เว็บบอร์ด | อ่านกระทู้ถามตอบ การเช่าหรือถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน ของกิจการที่ได้รับส่งเสริมจากบีโอไอ
ที่มา : วารสารส่งเสริมการลงทุน เดือนกรกฎาคม 2556 การลงทุนประกอบธุรกิจ ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีที่ตั้งสำนักงาน ซึ่งอาจได้มาโดยการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ หรือโดยการเช่าก็ได้ รากฐานสำคัญคือ ที่ดินอันเป็นที่ตั้งของอาคาร ซึ่งคนไทยจะไม่มีข้อจำกัดในการเป็นเจ้าของ ส่วนคนต่างชาติ หรือธุรกิจของคนต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของได้หรือไม่ ประเทศไทยกับการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ ในประวัติศาสตร์สมัยของพระบาทสมเด็จพระจุลจอมเกล้าเจ้าอยู่หัว รัชกาลที่ 5 เมื่อ ร.ศ. 112 (2437) เราต้องสูญเสียดินแดนฝั่งซ้ายและฝั่งขวาของแม่น้ำโขง เพื่อรักษาจันทบุรีและตราดไว้จนถึงปัจจุบัน ขณะที่กฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัติให้ใช้ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 มีบทบัญญัติเปิดช่องในมาตรา 86 ที่คนต่างด้าวอาจได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยอาศัยบทสนธิสัญญา ซึ่งประเทศเราได้บอกเลิกสนธิสัญญากับนานาประเทศรวม 16 ชาติแล้ว ตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2513 ทำให้สนธิสัญญาหมดอายุลงเมื่อวันที่ 26 กุมภาพันธ์ 2514 ครบกำหนด 1 ปี นับแต่วันบอกเลิกตามข้อบทของสนธิสัญญา ดังนั้น ตั้งแต่วันที่ 27 กุมภาพันธ์ 2514 เป็นต้นไป ไม่มีบทบัญญัติสนธิสัญญา ระหว่างประเทศไทยกับชาติใดที่ระบุให้คนต่างชาติได้มาซึ่งกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย คนต่างชาติกับการถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน การได้กรรมสิทธิ์ที่ดินของคนต่างชาติสามารถกระทำได้ตามหลักเกณฑ์ และเงื่อนไขของกฎหมายหลายฉบับ เช่น ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 พระราชบัญญัติปิโตรเลียม พ.ศ. 2514 และพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 เป็นต้น ประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เราจะมาทำความเข้าใจคำนิยามของคนต่างด้าวตามกฎหมายที่ดินเสียก่อน โดยคนต่างด้าวเป็นคำตามกฎหมาย ซึ่งก็คือบุคคล หรือนิติบุคคลต่างชาตินั่นเอง คนต่างด้าวตามประมวลกฎหมายที่ดิน มีบัญญัติไว้ตามมาตรา 97 และมาตรา 98 โดย มาตรา 97 ให้ถือเป็นคนต่างด้าวในกรณีบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชนจำกัด ที่มีหุ้นอันเป็นทุนจดทะเบียน ถือโดยคนต่างด้าวเกินกว่าร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือมีผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวนผู้ถือหุ้น แล้วแต่กรณี หากบริษัทจำกัดใดออกใบหุ้นชนิดออกให้แก่ผู้ถือให้ถือว่าใบหุ้นนั้นคนต่างด้าวเป็นผู้ถือ ห้างหุ้นส่วนจำกัดหรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว ก็ให้ถือตามหลักเกณฑ์เดียวกัน ทั้งมูลค่าหุ้น และจำนวนผู้เป็นหุ้นส่วน อีกทั้งกรณีสมาคมรวมทั้งสหกรณ์ที่มีสมาชิกเป็นคนต่างด้าวเกินกว่ากึ่งจำนวน หรือดำเนินกิจการเพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่รวมถึงมูลนิธิที่มีวัตถุประสงค์เพื่อประโยชน์คนต่างด้าวโดยเฉพาะ หรือเป็นส่วนใหญ่ มาตรา 98 เป็นกรณีนิติบุคคลตามมาตรา 97 เข้าถือหุ้น หรือลงหุ้น แล้วแต่กรณี ในนิติบุคคลอื่นตามหลักเกณฑ์ของมาตรา 97 ก็ให้ถือว่า นิติบุคคลอื่นนั้นเป็นคนต่างด้าว พระราชบัญญัติแก้ไขเพิ่มเติมประมวลกฎหมายที่ดิน (ฉบับที่ 8) พ.ศ. 2542 หนึ่งในกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 19 พฤษภาคม 2542 ได้เพิ่มมาตรา 96 ทวิ และมาตรา 96 ตรี โดย มาตรา 96 ทวิ ให้คนต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินเพื่อการอยู่ อาศัยไม่เกิน 1 ไร่ หากนำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท โดยการลงทุนนั้น ประเภทธุรกิจที่ประกอบการต้องเป็นประโยชน์ต่อเศรษฐกิจ และสังคมของประเทศ หรือเป็นประเภทธุรกิจที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนประกาศเป็นธุรกิจที่ขอรับการส่งเสริมฯ ได้ ต้องมีระยะเวลาดำรงการลงทุนไม่น้อยกว่า 3 ปี และที่ดินนั้นต้องอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือในเขตที่กำหนด เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยการผังเมือง มาตรา 96 ตรี เป็นกรณีปฏิบัติผิดหลักเกณฑ์ ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายในไม่น้อยกว่า 180 วัน แต่ไม่เกิน 1 ปี แต่หากไม่ได้ใช้ที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่ อาศัยภายใน 2 ปี นับแต่วันจดทะเบียนการได้มาอธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่าย พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 4 ให้นิยามไว้ ดังนี้ นิคมอุตสาหกรรม หมายความว่า เขตอุตสาหกรรมทั่วไป หรือเขตประกอบการเสรี เขตอุตสาหกรรมทั่วไป หมายความว่า เขตพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับการประกอบอุตสาหกรรมการบริการ หรือกิจการอื่นที่เป็นประโยชน์หรือเกี่ยวเนื่องกับการประกอบอุตสาหกรรมหรือการบริการ เขตประกอบการเสรี หมายความว่า เขตพื้นที่ที่กำหนดไว้สำหรับการประกอบอุตสาหกรรมพาณิชยกรรม หรือกิจการอื่นที่เกี่ยวเนื่องกับการประกอบอุตสาหกรรมหรือพาณิชยกรรม เพื่อประโยชน์ในทางเศรษฐกิจ การรักษาความมั่นคงของรัฐ สวัสดิภาพของประชาชน การจัดการด้านสิ่งแวดล้อม หรือความจำเป็นอื่นตามที่คณะกรรมการกำหนด โดยของที่นำเข้าไปในเขตดังกล่าวจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีอากร และค่าธรรมเนียมเพิ่มขึ้นตามที่กฎหมายบัญญัติ ผู้ประกอบอุตสาหกรรม หมายความว่า ผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ประกอบอุตสาหกรรม หรือการบริการในนิคมอุตสาหกรรม พาณิชยกรรม หมายความว่า การค้า หรือการบริการในเขตประกอบการเสรี ผู้ประกอบพาณิชยกรรม หมายความว่า ผู้ซึ่งได้รับอนุญาตให้ประกอบการค้า หรือการบริการในเขตประกอบการเสรี มาตรา 44 ผู้ประกอบอุตสาหกรรม และผู้ประกอบพาณิชยกรรมอาจได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินในนิคมอุตสาหกรรม หรือในเขตประกอบการเสรี แล้วแต่กรณี เพื่อประกอบกิจการได้ตามจำนวนเนื้อที่ที่คณะกรรมการการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย (กนอ.) เห็นสมควร แม้ว่าจะเกินกำหนดที่จะพึงมีได้ตามกฎหมายอื่น ในกรณีที่ผู้ประกอบอุตสาหกรรม หรือผู้ประกอบพาณิชยกรรมซึ่งเป็นคนต่างด้าวเลิกกิจการหรือโอนกิจการให้แก่ผู้อื่น ผู้ประกอบอุตสาหกรรม หรือผู้ประกอบพาณิชยกรรมต้องจำหน่ายที่ดินที่ได้รับอนุญาตให้ถือกรรมสิทธิ์ และส่วนควบกับที่ดินนั้นให้แก่ กนอ. หรือผู้รับโอนกิจการ แล้วแต่กรณีภายในเวลาสามปีนับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ มิฉะนั้นให้อธิบดีกรมที่ดินจำหน่ายที่ดิน และส่วนควบกับที่ดินนั้นให้แก่ กนอ. หรือบุคคลอื่นตามประมวลกฎหมายที่ดิน พระราชบัญญัตปิโตรเลียม พ.ศ. 2514 มาตรา 65 เพื่อประโยชน์ในการประกอบกิจการปิโตรเลียม ให้คณะกรรมการปิโตรเลียมมีอำนาจอนุญาตให้ผู้รับสัมปทานถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้เท่าที่จำเป็น ทั้งนี้ แม้ว่าจะเกินกำหนดที่พึงจะมีได้ตามกฎหมายอื่น โดยผู้รับสัมปทานโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่ได้มานี้ได้ เมื่อได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการปิโตรเลียม พระราชบัญญติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 มาตรา 27 ให้ผู้ได้รับการส่งเสริมฯ สามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน เพื่อประกอบกิจการที่ได้รับการส่งเสริมฯ ตามจำนวนที่คณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนกำหนด แม้จะเกินจำนวนที่จะพึงมีได้ตามกฎหมายอื่น โดยหากเลิกหรือโอนกิจการให้ผู้อื่น ผู้ได้รับการส่งเสริมฯ ต้องจำหน่ายที่ดินนั้นภายใน 1 ปี นับแต่วันที่เลิกหรือโอนกิจการ ไม่เช่นนั้นอธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจจำหน่าย ประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 4/2556 เรื่อง การขยายเวลาการอนุญาตให้นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับการส่งเสริมฯ ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักอาศัย ประกาศเมื่อวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2556 ให้ขยายเวลาประกาศคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุนที่ 1/2551 ลงวันที่ 8 กรกฎาคม 2551 ซึ่งได้สิ้นสุดลงเมื่อวันที่ 31 ธันวาคม 2555 ออกไปจนถึงวันที่ 31 ธันวาคม 2560 โดยประกาศฯ 1/2551 ได้วางหลักเกณฑ์ให้กิจการบีโอไอถือกรรมสิทธิ์ที่ดินเป็นที่ตั้งสำนักงาน และที่พักอาศัยได้ จำแนกเป็น
ทั้งนี้ กรณีมีเหตุผล และความจำเป็นพิเศษ บีโอไอ จะพิจารณาอนุญาตตามความเหมาะสมเป็นกรณีไป อีกทั้งจะต้องจำหน่าย หรือโอนที่ดินภายใน 1 ปี เมื่อหมดสภาพการเป็นกิจการที่ได้รับการส่งเสริมฯ แม้จะมีระเบียบกำหนดการจำหน่าย หรือโอนที่ดินข้างต้น เมื่อหมดสภาพการเป็นผู้ได้รับส่งเสริมฯ หรือกิจการบีโอไอแล้ว ไม่ว่าจะเนื่องมาจากการถูกเพิกถอนบัตรส่งเสริม การยกเลิกบัตรส่งเสริมหรือกรณีอื่นใด นิติบุคคลนั้นจะไม่ต้องจำหน่าย หรือโอนที่ดินภายใน 1 ปี ตามมาตรา 27 แห่งพระราชบัญญัติส่งเสริมการลงทุน พ.ศ. 2520 และประกาศฯ 4/2556 หากนิติบุคคลนั้นไม่เข้านิยามการเป็นคนต่างด้าว ตาม มาตรา 97 และมาตรา 98 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เช่น คนต่างด้าวถือหุ้นมีมูลค่าไม่เกินร้อยละ 49 ของทุนจดทะเบียน หรือผู้ถือหุ้นเป็นคนต่างด้าวไม่เกินร้อยละ 50 ของจำนวนผู้ถือหุ้นทั้งหมด เป็นต้น การเช่าที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ บางประเภทธุรกิจอาจไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินก็ได้ อย่างเช่นกิจการบริการที่ไม่ต้องการพื้นที่จำนวนมากในการดำเนินกิจการ คนต่างชาติก็สามารถประกอบธุรกิจด้วยการเช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ได้ กรณีการเช่าที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์จะมีกฎหมายหลายฉบับ เช่น พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ และพระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 โดย พระราชบัญญัติการนิคมอุตสาหกรรมแห่งประเทศไทย พ.ศ. 2522 มาตรา 6 (3) กนอ. สามารถให้เช่า ให้เช่าซื้อ และขายอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ในนิคมอุตสาหกรรม หรือเพื่อประโยชน์แก่กิจการของนิคมอุตสาหกรรมโดยตรง ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 538 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีอายุการเช่า กว่า 3 ปีขึ้นไป หรืออายุการเช่ากำหนดตลอดอายุของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ไม่เช่นนั้น จะฟ้องร้องบังคับคดีได้เพียง 3 ปี มาตรา 540 กำหนดให้การเช่าอสังหาริมทรัพย์ สามารถเช่ากันได้เต็มที่ไม่เกิน 30 ปี หากครบ 30 ปีแล้ว จะต่อสัญญาอีกก็ต้องไม่เกิน 30 ปี นับแต่วันต่อสัญญา พระราชบัญญัติการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 หนึ่งในกฎหมายฟื้นฟูเศรษฐกิจ มีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 19 พฤษภาคม 2542 มาตรา 3 ให้สิทธิในการเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรม และอุตสาหกรรมเกินกว่า 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี มาตรา 4 กรณีครบกำหนดสัญญาแล้วสามารถต่อระยะเวลาการเช่าได้อีกมีกำหนดไม่เกิน 50 ปี โดยการทำสัญญาเช่าตามกฎหมายนี้ต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มาตรา 5 ผู้ให้เช่าต้องเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น โดยการเช่าเกิน 100 ไร่ ต้องได้รับอนุญาตจากอธิบดีกรมที่ดิน มาตรา 6 สิทธิการเช่าสามารถนำไปใช้เป็นหลักประกันการชำระหนี้โดยการจำนองได้ มาตรา 7 สิทธิหน้าที่ตามการเช่าตกทอดแก่ทายาทได้ นอกจากนั้น หากสัญญาเช่าอนุญาตก็สามารถให้เช่าช่วง หรือโอนสิทธิการเช่าทั้งหมดหรือบางส่วนได้ โดยต้องทำเป็นหนังสือ และจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เรียกว่ามาตรานี้เทียบเคียงกับการมีกรรมสิทธิ์ที่ดินได้ วิสาหกิจมีทางเลือกในการประกอบธุรกิจด้วยการเช่า หรือถือกรรมสิทธิ์ที่ดินสำหรับเป็นที่ตั้งสถานประกอบการ และที่พักอาศัย ซึ่งมีกฎหมายรองรับหลายฉบับ รวมถึงวิสาหกิจที่เป็นคนต่างด้าว กฎหมายก็ให้สิทธิ์เพื่อให้สามารถดำเนินการตามโครงการนั้นๆ ได้ โดยเฉพาะอย่างยิ่ง กิจการบีโอไอ กฎหมายส่งเสริมการลงทุนก็บัญญัติไว้ให้คนต่างด้าวซึ่งเป็นกิจการบีโอไอสามารถประกอบการตามโครงการที่ได้รับส่งเสริมฯ อำนวยความสะดวกสำหรับการลงทุนข้ามชาติ |
|
|